Есть две модели поведения заемщика при выборе валюты. Первая -
рискованная. Брать кредит в той валюте, по которой ниже процентные
ставки и курс которой (по индивидуальным прогнозам) будет падать. Но
практически все эксперты единодушно советуют заемщикам брать ипотечные кредиты в той валюте, к которой привязаны их доходы.
Заемщики, когда-то взявшие долларовый ипотечный кредит, сейчас в
выигрыше — даже несмотря на то, что некоторые банки для снижения
валютных рисков могут повысить ставки. Кроме того, традиционно
процентные ставки по долларовым кредитам ниже, чем по кредитам в рублях.
Все это кажется весьма привлекательным. По словам Динары Юнусовой,
вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit, «сегодня брать кредиты в
долларах выгодно: ставка по ним ниже, чем по рублевым, поэтому выходит
экономия на процентах. Падение курса доллара еще более удешевляет такой
кредит. Покупатели недвижимости понимают это, поэтому долларовая ипотека
востребована». И Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного
банка, считает это самой выгодной стратегией на данный момент: и ставки
по кредиту меньше, и курс доллара меняется в нужную сторону.
Но
валютный риск сохраняется, отмечает Садовская, и, если курс доллара
резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. В таком
случае встает насущный вопрос: можно ли полагаться на прогнозы
относительно поведения курса доллара в будущем? «В то время как доллар
ослабевает по отношению к рублю, у простого человека, берущего ипотечный
кредит, нет возможности оценить движение рынка валют на следующие 10-15
лет (типичный срок ипотеки). Если задача клиента — взять и выплатить
кредит, а не играть на рынках валют, мы рекомендуем привязывать валюту
кредита к валюте своих доходов, чтобы изменения на рынке валют не
вызывали ситуацию, когда платежи клиента по кредиту становятся
непосильными», — говорит по этому поводу Елена Шилина, старший
вице-президент «ИпоТек Банка». Правда, по мнению Ольги Садовской,
«негативные финансовые последствия» можно смягчить, своевременно
произведя операцию по рефинансированию, которая позволит не только
изменить валюту кредита, но и заодно увеличить срок выплат и сократить
размер процентной ставки.
«В случае, если заемщик получает
доходы в рублях, рублевый кредит позволит минимизировать валютные риски,
связанные с резкими колебаниями курса доллара. Но ипотечные платежи в
итоге могут оказаться большими, если учесть разницу в процентных
ставках», — рассуждает Садовская. А на сегодняшний день ставки по
рублевым кредитам на 1,5-2% выше ставок по долларовым, хотя эта разница
стремительно уменьшается. Не стоит забывать о том, что если зарплата в
рублях, а платежи, например, в долларах, то каждый раз, платя по
кредиту, заемщик несет расходы по конвертации.
Многие банки
дружно переходят на рубли и отказываются от долларовых кредитов как
таковых. По мнению Динары Юнусовой, «эти банки скорее всего не могут
привлечь долларовое финансирование по конкурентной стоимости». «Если я
предлагаю сегодня ипотеку в долларах от 8%, — объясняет Юнусова, — а
кто-то может привлечь средства только под 15%, то ему получается
невыгодно выдавать такие же кредиты». А банк не может не блюсти свою
выгоду.
Банк выдает кредиты в той валюте, в какой получает
средства, объясняет Елена Шилина. «Если фондирование в рублях, банку
выгоднее выдавать кредиты в рублях. Если у банка фондирование в
иностранной валюте, то при выдаче кредитов в рублях банк должен
дополнительно платить за покрытие валютного риска». Но, конечно, банк не
может отрываться от существующего потребительского спроса на кредиты в
той или иной валюте.
Исторически москвичи и петербуржцы предпочитали брать ипотечные кредиты в долларах, в то время как заемщики из других российских регионов — в рублях. Учитывая развитие российского рынка ипотеки
и активное продвижение ипотечных программ в регионах, доля рублевых
кредитов уверенно растет. Они становятся чем-то само собой разумеющимся.
Скорее всего сейчас пришедшему в банк клиенту в первую очередь
предложат рубли. По мнению Игоря Садовского, первого заместителя
председателя правления «Банк ЖилФинанс», это связано с укреплением
российской валюты, с одной стороны, и некоторым снижением популярности и
доверия к американскому доллару — с другой.
Наряду с
традиционными рублевыми и долларовыми кредитами российские банки стали
выдавать экзотические кредиты, например в японских иенах. Такой шаг
предпринял Банк Москвы, сделав ставки по кредитам в иенах самыми низкими
на российском рынке ипотеки — 6-7% годовых. Для того чтобы получить
кредит под минимальную ставку в 6%, необходимо оплатить от 10% стоимости
недвижимости и предоставить банку справку 2-НДФЛ. По мнению экспертов,
основной недостаток кредитов в японских иенах — это расходы на
конвертацию валюты. Несмотря на кажущуюся выгодность операции, Алексей
Моисеев, начальник отдела долговых обязательств «Ренессанс Капитала», не
рекомендует людям, далеким от финансового рынка, кредитование в
японской валюте.
Выбор валюты ипотечного кредита - это
индивидуальное решение каждого клиента. Здесь, по мнению Ольги
Садовской, «важно понимать, что выбор любой из валют имеет как плюсы,
так и минусы, идеальной стратегии не существует». |