Коммунальный тупик или свет в конце тоннеля - Недвижимость Дагестана
Суббота, 25.03.2017, 20:33
Приветствую Вас, Гость

Личный кабинет
Гость, мы рады вас видеть. Пожалуйста зарегистрируйтесь или авторизуйтесь!
Логин:
Пароль:

НЕДВИЖИМОСТЬ ДАГЕСТАНА

ПРОДАМ

Дом :: Квартиру :: Каркас :: Участок Комнат :: Зданий :: Помещение

КУПЛЮ

Дом :: Квартиру :: Каркас :: Участок

Комнату :: Здание :: Помещение


СДАМ

Дом :: Квартиру :: Комнату ::

Здание :: Помещение


СНИМУ

Дом :: Квартиру :: Комнату ::

Здание :: Помещение


Квартиры посуточно в Махачкале


Квартиры в Махачкале


1 комнатных квартир
2 комнатных квартир
3 комнатных квартир
5 комнатных квартир


Аренда квартир в Махачкале

1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
3 комнатные квартиры
4 комнатные квартиры
5 комнатные квартиры

Квартиры посуточно в Махачкале


Дома в Махачкале


Продажа


Аренда



Коммерческая недвижимость в Махачкале


Аренда салонов красоты

Что Вас интересует?

Всего ответов: 98
 










«Недвижимость Дагестана» dagmetr.ru - бесплатный информационно - аналитический портал о недвижимости в Дагестане и Махачкале. У нас вы можете купить, продать, сдать, снять или обменять дом, квартиру, комнату, помещение, земельный участок. Представлены все города Дагестана – Махачкала, Дербент, Каспийск, Хасавюрт, Избербаш, Кизляр, Кизилюрт, Буйнакск, Дагогни. Регулярно появляются аналитические статьи о недвижимости в Дагестане. Для агентств недвижимости и строительных компаний особые условия сотрудничества.
Наши сотрудники занимаются мониторингом объявлений недвижимости на Авито. Квадратный метр, Недвижимость Дагестана и т.д.
 

Главная » Статьи » » Ипотека

Коммунальный тупик или свет в конце тоннеля
Сегодня довольно сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Некоторые юридические тонкости и излишняя консервативность кредитных учреждений тормозят развитие процесса. Но рано или поздно спрос пробьет брешь в стене отчуждения.

Осенью прошлого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию дало «зеленый свет» коммунальной ипотеке. Для Петербурга эта отмашка оказалась преждевременной. Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформление в залог доли коммунальной квартиры, часто означает зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика.


«Неверное воплощение»

Словарь Ожегова дает два толкования слова «коммунальный»: оба сводятся к образу «коммуны» - одной из форм совместной жизни людей, бытовой или хозяйственной. Превращение конкретного Ленинграда в коммунальную столицу СССР было предопределено на заре советской власти рядом исторических причин: здесь и структура дореволюционного жилищного фонда, и философия «военного коммунизма», и миграционные процессы.

В советских программах и рапортах о достижениях СССР коммуналкам, естественно, места не было. До 1989 года такое понятие практически не встречается ни в законодательстве, ни даже в засекреченных статистических сводках.

И вот «наследие проклятого прошлого» вместе со всеми вваливается в рынок.

Немецкий исследователь Альберт Мартини, написавший книгу о советском послевоенном жилье, описывает возникновение коммунальной квартиры как «неверное воплощение» проекта Энгельса о решении жилищного вопроса (передела и равенства для всех жилищных условий). Эта системная ошибка как родимое пятно никуда не исчезает и в новых экономических условиях.

Достаточно сказать, что легальный выход коммуналок на рынок недвижимости состоялся только в конце 1998 года, когда было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей.

В примерной форме договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан стали указывать размер передаваемой доли, а также те комнаты, которыми пользуются наниматель и члены его семьи. Условия передачи в собственность доли в коммунальной квартире несколько отличались от условий передачи в собственность отдельной квартиры. В частности, предусматривалось, что собственники долей и наниматели жилых помещений в коммунальной квартире имеют равные права на пользование местами общего пользования независимо от количества членов семьи, в том числе при передаче прав собственности на жилые помещения новым владельцам.

Однако перед собственниками комнат в коммунальных квартирах, а также перед риэлтерами и нотариусами встал вопрос: каким образом реализовать право собственника на отчуждение приватизированной комнаты? Или точнее, как продать приватизированную комнату и не нарушить право преимущественной покупки (ст. 250 Гражданского Кодекса РФ)?

В марте – апреле 1999 года были изданы два распоряжения КУГИ, которыми отчасти эти вопросы были отрегулированы.


Неполноценный объект

Однако дискуссия на тему «доли квартиры» затянулась на долгие годы – тем более, что в Москве и большинстве других субъектов федерации комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости.

Символическую точку в этом споре поставил городской суд весной 2004 года, когда был отклонен иск некоего гражданина, пытавшегося обжаловать Положение о приватизации жилищного фонда именно в этой части.

Мнение риэлторов, согласно которому признание комнат полноценным объектом недвижимости могло бы положительно сказаться на рынке и повысить юридическую чистоту сделок, было проигнорировано.

Столь долгое предисловие было необходимо для того, чтобы в полном вооружении подойти к главному – к вопросу о том, почему сегодня в Петербурге так сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнат в коммунальных квартирах.

Основной причиной, препятствующей широкому распространению таких банковских программ, является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, так как этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой.

Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк, прежде всего, анализирует как скоро – в случае дефолта заемщика – может быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятность возникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога. Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, могут приобрести в собственность через ипотеку отнюдь не дорогую комнату в престижном районе, а наоборот – самый непривлекательный и дешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки более приемлемы для банков при продаже квартир, а не комнат.

Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформить в залог долю коммунальной квартиры, означает попасть в зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен), соседи заемщика не станут препятствовать ему в этой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций.

Генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров полагает, что возникшую ситуацию можно объяснить разными юридическими школами Москвы и Петербурга. В нашем городе юристы считали, что такой механизм реализации прав граждан наиболее приемлем, а о последствиях никто не думал. В результате сегодня ипотека на комнаты почти невозможна, так как предполагает залог недвижимости. Выход – изменения в действующем федеральном законодательстве. Если решать проблему комплексно, то должны быть изменены как Гражданский кодекс, так и закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А это очень серьезная проблема, и на местном уровне она не решается.

Если предположить, что кому-то вдруг удастся убедить Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и зарегистрировать одну из комнат как отдельный объект недвижимости, это ничего не решит. Есть ведь и другие собственники в квартире. Следовательно, потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. Кому это надо?

Согласно данным Центрального городского агентства по приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга, на 1 января 2006 года было заключено 205 253 договора передачи комнат (доли квартиры) в собственность граждан. За минувший год это число должно было увеличиться тысяч этак на тридцать. Перерегистрация почти четверти миллионов договоров приватизации – поистине страшная сила.


Теоретическое право

Кредитные организации, работающие по федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с 1 сентября 2006 года получили возможность выдавать ипотечные кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах в рамках действующих стандартов. Помимо жилого дома и квартиры в «Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» появился третий вид жилого помещения: «Комната – часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан в Жилом доме или Квартире, отвечающая признаку изолированности и на которое оформлено право собственности».

Цыплят по осени считают: на поверку выяснилось, что далеко не все региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в состоянии воспользоваться нововведением. «За бортом» общероссийского коммунального счастья оказались Петербург и весь Северо-Запад, Самарская область и некоторые сибирские регионы. Все они стали жертвами «долевых» принципов регистрации и до сих пор не смогли реализовать свое теоретическое право.

АИЖК обещает разобраться, составить необходимые разъяснения, пролоббировать законодательные поправки и включить-таки обделенных в тотальную сферу рефинансирования. Но все это – в будущем. Сегодня вход в «государственную» разновидность ипотеки для коммуналок закрыт. Посмотрим, как обстоит дело на свободном рынке – в гуще ипотечных программ коммерческих банков.


Последняя комната

Если вы хотите получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, ваши шансы небезнадежны. Однако первым делом необходимо определить возможности и цели. Допустим, есть некоторая квартира, и кого-то нужно отселить. Закладывается имеющаяся жилплощадь, а на кредит покупается комната. Понятно, что хотелось бы однокомнатную квартиру, но разница в цене заставляет жить по средствам. Этот вариант предполагает богатство выбора банков и их программ.

Едем дальше. Проживающие в коммуналке имеют в своем полном распоряжении (собственности) икс комнат и остается один-единственный замечательный сосед, владеющий последней конурой. Значит, после того, как будет приобретена эта жилплощадь, можно, никуда не съезжая, вырваться из коммунального рая и блаженствовать в отдельной квартире. В данном случае круг поиска среди банков сужается, но остается все-таки достаточно обширным. Риски банкиров невелики (кредитуется покупка комнаты, а закладывается целая квартира), но работать с «мелочевкой» не каждый хочет. Ведь издержки и бумажная волокита никак не меньше, чем при кредитовании на приобретение квартиры.

На «последнюю комнату» в Петербурге выдают кредиты одиннадцать банков. Перечислим их в алфавитном порядке: Абсолют банк, банк «Агропромкредит», ВТБ24, банк «Зенит», КИТ Финанс, Национальный резервный банк, НОМОС-банк, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Собинбанк, Хоум Кредит энд Финанс, Hansabank.

Это те банки, которые свои намерения декларируют. Многие, опасающиеся лавины коммунальных звонков от потенциальных заемщиков, предпочитают помалкивать. Например, в Юниаструм банке честно признались, что такой кредит получить можно, но основной спрос находится в другой плоскости, поэтому услуга не афишируется. Представитель РосЕвроБанка сообщил, что ипотекой на комнаты интересуется около 50% потенциальных заемщиков, и ввод этой услуги в линейку продуктов намечается в ближайшее время.

«По нашей оценке, – заявил в конце прошлого года заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов, – подобные программы будут востребованы на рынке, так как с возможностью выкупа освобождающейся жилплощади сталкивается ежемесячно примерно 5–7% всех собственников жилья в коммунальных квартирах».


Потребкооперация

Спрос рождает предложение. Если у вас нет жилплощади ни в коммуналке, ни в отдельной квартире, а все приходится начинать с нуля, и предложений по ипотеке комнат в ближайшей перспективе не предвидится, возникает соблазн обратиться не к ипотечному, а к потребительскому кредитованию. Желание, конечно, логичное. Но условия трудно сопоставимые.

Средняя цена комнаты в Петербурге сегодня составляет $45 тыс. Предположим, у заемщика есть треть в качестве первоначального взноса, хотя в ситуации потребительского кредитования это вроде бы не имеет никакого значения.

Тем не менее, итоговый показатель составляет $30 тыс., которые вы готовы отдать с процентами за 10 лет.

При ипотеке в долларах процентная ставка, в среднем, составила бы 10,5% годовых. В рублях: в коммерческом банке – 12,5%, по программе АИЖК – 11%.

Потребительский кредит колеблется, в среднем: в долларах – 13%, в рублях – 17%.

Одно маленькое уточнение: надо еще поискать банк, в котором на этих условиях можно получить кредит без обеспечения и без поручителей. Как говорится, флаг в руки.

Не стоит обольщаться: в большинстве банков максимальная сумма потребительского кредита «на неотложные нужды» не превышает 400 тыс. рублей, или $15 тыс. Если же превышает, то тютелька в тютельку вписывается в установленный в нашем примере предел – до 1 млн. рублей. Срок кредитования обычно ограничивается пятью годами, что нашим условиям уже не соответствует. Однако даже и при таком раскладе существуют дополнительные «обременения».

В частности, требуется поручительство двух физических лиц – с не меньшими чем у заемщика, в сумме, доходами. Все эти доходы должны быть подтверждены. Кроме того, заемщик должен иметь постоянную регистрацию (иногда банки соглашаются и на временную) в данном регионе. Страхование жизни и здоровья – обязательно всегда.


Свет в окошке

В марте прошлого года председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов и председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Леонид Шац подписали соглашение о взаимодействии по реализации городской целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».

Стороны договорились о том, что Сбербанк будет выдавать на льготных условиях ипотечные кредиты участникам городской программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частности, семьям, проживающим в коммунальных квартирах.

Предполагается, что в рамках программы проживающие будут докупать комнаты в коммунальных квартирах в своих же домах. При этом заемщик и клиент Сбербанка, желающий улучшить свои жилищные условия, должен частично оплатить стоимость нового жилья, остальное доплатит банк на условиях 13% годовых и сроком до 20 лет. Возрастной ценз заемщиков ограничивается только одним условием: погашение кредита до наступления 75-летнего возраста.

Общее количество очередников в Петербурге в 2006 году составляло 616 тыс. человек, из них 281 тыс. – те, кто уже стоит на учете около 20 лет. Около 65% городских очередников проживает в коммунальных квартирах.

Сбербанк кредитует на приобретение отдельных комнат в коммуналках всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие: подтверждение доходов заемщика по форме 2-НДФЛ и наличие двух поручителей – до оформления залога. Процентные ставки: 14% годовых в рублях до оформления залога и 12,5% после, при сроке кредитования от 5 до 10 лет.

Совсем недавно, в конце прошлого года, кредитовать на покупку отдельных комнат в коммуналках начал банк «Агропромкредит», и на сегодняшний день 10 сделок на ипотеку комнат уже зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Начальник отдела розничного бизнеса филиала «Северо-Западный» банка «Агропромкредит» Александр Мешечко развеивает миф о неликвидности залога в виде доли в квартире. По его словам, отчуждение доли по суду вполне возможно (только прецедентов пока нет), после чего комната, точно так же как и квартира, выставляется на общественные торги.

Условия «Агропромкредита» аналогичны стандартам АИЖК (от 11% годовых в рублях), но рефинансирование займов банк осуществляет без господдержки. Насколько этот почин окажется долговечным – покажет время.
Категория: Ипотека | Добавил: Загир (11.11.2011) | Автор: Недвижимость Дагестана E W
Просмотров: 237
VIP - объявления


Строительные компании
Агентства недвижимости














 Недвижимость  в  Дагестане  — независимый информационный портал о городской и загородной  недвижимости 
Актуальные базы данных по объектам городской и загородной недвижимости — квартиры, дома здания, помещения, коттеджным поселкам, коттеджам, земельным участкам — на продажу или в аренду, удобный поиск недвижимости, полезная информация о новостройках и ипотеке, статьи, аналитика и ежедневные новости.

Наше сотрудничество показало, что alfadom.ucoz.ru стал функциональным и эффективным связующим звеном между продавцом и покупателем недвижимости в Махачкале, Дербенте, Каспийске, Хасавюрте, Избербаше, Кизляре, Кизилюрте, Буйнакске, Дагогнях.
. Лучшим доказательством этому служат звонки заинтересованных клиентов.

Новости Дагестана, рынка недвижимости Махачкалы и не только

[23.03.2017]Жилой комплекс Сердце Махачкалы
[22.03.2017]Архитектурно-криминальное чтиво
[22.03.2017]Следователи обыскивают домовладения руководства Минобразования Дагестана
[22.03.2017]Дачно-кулачный пикник
[22.03.2017]Абдусамад Гамидов извинился перед жителями Дербента за доставленные неудобства п...
[22.03.2017]В Дагестане нет денег на бесплатное детское питание
[20.03.2017]Эксперты усомнились в статистике о росте доходов в Дагестане и Ингушетии
[20.03.2017]Дагестанский чиновник подозревается в получении миллиона в качестве взятки
[18.03.2017]Муфтият Дагестана вышел из Координационного центра мусульман Северного Кавказа
[16.03.2017]Арбитражный суд Дагестана защитил махачкалинский сквер от застройки
[15.03.2017]Сбербанк и банкоматы
[15.03.2017]В Дагестане гендиректор строительной компании подозревается в хищении 9 млн рубл...
[12.03.2017]Двое детей погибли при пожаре в частном доме в Каспийске
[11.03.2017]Сотрудник дагестанского ЦПЭ подозревается в коррупции
[09.03.2017]В Дербенте застройщики отказываются строить дома по программе переселения по зан...
[09.03.2017]За взятку в размере 400 тысяч рублей в Махачкале задержан полицейский
[08.03.2017]В Дагестане начальник районного ОГИБДД обстрелял коллег, сломавших ему челюсть
[07.03.2017]Жилой комплекс Панорама
[07.03.2017]Непромахачкалинский диалог
[03.03.2017]Бой «Нурмагомедов – Фергюсон» может быть перенесен

Статьи о недвижимости Дагестана



Квартиры в Махачкале Сдам квартиру в Махачкале  Недвижимость в Махачкале  Продажа домов в Махачкале  Куплю квартиру в Махачкале  Продажа квартир в Махачкале Продажа каркасов в Махачкале Продажа комнат в Махачкале Продажа зданий в Махачкале Продажа помещений в Махачкале Покупка домов в Махачкале Покупка квартир в Махачкале Покупка каркасов в Махачкале Покупка комнат в Махачкале Покупка зданий в Махачкале Покупка помещений в Махачкале Сдаю дом в Махачкале Сдаю квартиру в Махачкале Сдам комната в Махачкале Сдаю здание в Махачкале Сдаю помещений в Махачкале Сниму квартир в Махачкале Сниму дом в Махачкале Сниму комнату в Махачкале Сниму здание в Махачкале Сниму помещений в Махачкале Дома в Махачкале Квартиры в Махачкале Недвижимость Махачкалы Комнаты в Махачкале Коммерческая недвижимость в Махачкале Снять квартиру в Махачкале Куплю дом в Махачкале Куплю квартиру в Махачкале Куплю комнату в Махачкале

Наверх

16 +

Карта сайта

Реклама на сайте

Телефон: +7 (928) 808-40-80


E-mail: reklama@dagmetr.ru