Легко ли быть VIP-заемщиком? - Недвижимость Дагестана
Среда, 26.04.2017, 22:30
Приветствую Вас, Гость

Личный кабинет
Гость, мы рады вас видеть. Пожалуйста зарегистрируйтесь или авторизуйтесь!
Логин:
Пароль:

НЕДВИЖИМОСТЬ ДАГЕСТАНА

ПРОДАМ

Дом :: Квартиру :: Каркас :: Участок Комнат :: Зданий :: Помещение

КУПЛЮ

Дом :: Квартиру :: Каркас :: Участок

Комнату :: Здание :: Помещение


СДАМ

Дом :: Квартиру :: Комнату ::

Здание :: Помещение


СНИМУ

Дом :: Квартиру :: Комнату ::

Здание :: Помещение


Квартиры посуточно в Махачкале


Квартиры в Махачкале


1 комнатных квартир
2 комнатных квартир
3 комнатных квартир
5 комнатных квартир


Аренда квартир в Махачкале

1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
3 комнатные квартиры
4 комнатные квартиры
5 комнатные квартиры

Квартиры посуточно в Махачкале


Дома в Махачкале


Продажа


Аренда



Коммерческая недвижимость в Махачкале


Аренда салонов красоты

Что Вас интересует?

Всего ответов: 108
 










«Недвижимость Дагестана» dagmetr.ru - бесплатный информационно - аналитический портал о недвижимости в Дагестане и Махачкале. У нас вы можете купить, продать, сдать, снять или обменять дом, квартиру, комнату, помещение, земельный участок. Представлены все города Дагестана – Махачкала, Дербент, Каспийск, Хасавюрт, Избербаш, Кизляр, Кизилюрт, Буйнакск, Дагогни. Регулярно появляются аналитические статьи о недвижимости в Дагестане. Для агентств недвижимости и строительных компаний особые условия сотрудничества.
Наши сотрудники занимаются мониторингом объявлений недвижимости на Авито. Квадратный метр, Недвижимость Дагестана и т.д.
 

Главная » Статьи » » Ипотека

Легко ли быть VIP-заемщиком?
Реклама доступной ипотеки создала ложное впечатление, будто состоятельным людям кредиты под залог недвижимости не нужны. На самом деле, заявленные условия ипотечных кредитов привлекательны для людей с любым уровнем доходов. Только получить такие кредиты состоятельным персонам пока труднее. Дело в том, что технология оценки банками элитных заемщиков отличается от технологии оценки массового клиента. На что же смотрят банки? И вообще — зачем нужна «элитная» ипотека?

Нечего кредитовать

Факт остается фактом: большинство ипотечных сделок совершаются на рынке жилья экономкласса. Тому есть несколько причин.

Главная – при заключении сделки нужно показывать всю сумму. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке она должна быть в собственности не менее трех лет (иначе владельцу придется заплатить налог). Но развитое строительство жилья элитного и дорогого бизнес-класса началось всего несколько лет назад. Свидетельства же о собственности оформляются в течение года-полутора после сдачи дома. Получается, что на вторичном рынке очень мало объектов высококлассного современного жилья, которое бы было в собственности более трех лет.

Что касается первичного рынка, то тут проблемы другие. Многие застройщики заключают договор на 60–70% стоимости квартиры, а остальное проводят как страховку, агентские сборы и т.п. В результате банк просто не может кредитовать такую сделку.

И, наконец, самый сложный момент – когда свидетельства о собственности еще нет. При покупке на этом этапе использование ипотечного кредита вообще невозможно: дом сдан, значит, это не может быть кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, но свидетельства о собственности нет, а значит, нельзя оформить и залог.

Такой разный андеррайтинг

Итак, имеющуюся элитную квартиру можно закладывать в банке – и это тоже называется ипотекой. В этом случае вопрос подтверждения доходов оказывается актуальным. Может показаться странным, но рядовому гражданину (даже с серой зарплатой) гораздо легче подтвердить свой доход, нежели топ-менеджеру или аффилированному лицу крупной компании и уж тем более владельцу собственного бизнеса. Если в отношении первых банки выработали и «обкатали» технологии андеррайтига (оценки, проверки) заемщика, то в отношении последних мнения банков существенно разнятся.

Павел Комолов, андеррайтер «Независимого бюро ипотечного кредитования», убедился, что отношение банков к таким заемщикам может оказаться диаметрально противоположным. К примеру, андеррайтеры ВТБ24 свято верят, что наличие собственного бизнеса – это дополнительный риск, и приводят в качестве аргумента то соображение, что бизнесмен в случае необходимости бросит все свои деньги в бизнес и не будет не то что по кредиту платить, но и семью не накормит.

Банк «Союз», напротив, считает наличие собственного бизнеса большим плюсом, указывающим на способность заемщика к выживанию и самообеспечению. Михаил Бусыгин, заместитель начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка, ссылается на мировую практику. Она однозначно свидетельствует, что уровень дефолтов по кредитам предпринимателей существенно выше, чем по кредитам наемных сотрудников. И это понятно, т.к. в деятельности и доходах предпринимателя заложены немалые риски. Поэтому при получении ипотечных кредитов владельцы бизнеса должны быть готовы к тому, что процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса для них будут несколько выше, чем для наемных сотрудников. Однако в Москве можно найти банки, которые, напротив, предлагают специальные «корпоративные» условия ипотеки.

Аналогичные разногласия существуют и в оценке топ-менеджеров. Например, в МБРР полагают, что зарплата в $30 тыс. – вовсе не основание для кредита на пару миллионов: в случае потери работы, считают андеррайтеры, вероятность устроиться на такую же высокооплачиваемую должность невысока. А в банке «Союз», наоборот, замечают, что в стране сейчас дефицит топ-менеджеров, поэтому если те и меняют работу, то только для того, чтобы устроиться на еще более высокооплачиваемую. В «Городском» же указывают на то, что существенная часть доходов топ-менеджера обычно представляет собой бонус. И банк вправе ее дисконтировать, т.к. нет никаких гарантий, что клиент сможет получать такой бонус в дальнейшем.

Как правильно выбрать банк?

Самый очевидный способ – обратиться в то кредитное учреждение, которое обслуживает вашу фирму. Это серьезно упростит процедуру. Но, к сожалению, далеко не все банки выдают ипотечные кредиты. А значит, придется искать «на стороне».

Есть банки, где ипотека поставлена на поток – это, например, DeltaCredit, Raiffeisen Bank, BSGV, ВТБ24 и т.д. Их плюсы – в отработанной технологии андеррайтинга и малых сроках рассмотрения заявки. Но политика таких учреждений не предусматривает «возню» с проблемными заемщиками. Кроме того, у этих банков есть верхняя планка, ограничивающая сумму кредита (на данный момент – $500 тыс.). Поэтому обращение в эти банки целесообразно, когда есть необходимость в небольшом кредите, подтверждение доходов для получения которого не представляет сложностей.

Другая группа – это банки, выдающие достаточно большие объемы ипотечных кредитов, но готовые потратить время на андеррайтинг VIP-клиента (к таким банкам относятся «Союз», «Фора-банк»).

Третья группа банков изначально ориентирована на клиентов, берущих большие кредиты, например, «Российский капитал», «Ренессанс». Именно в такого рода банки и имеет смысл обращаться «сложным» клиентам, а к ним относится большинство владельцев собственного бизнеса. Им тяжело подтвердить свои доходы (так как они постоянно уходят от налогов) и даже расходы, потому что все имущество регистрируется на ближайших родственников, дабы, опять же, не привлекать к своей персоне внимания заинтересованных структур. Поэтому разговоры в банке с такими клиентами часто сводятся к чему-то вроде: «Какие еще справки? Я же VIP-клиент, у меня коттедж в Барвихе! Он записан на моего сына, но сами посудите, как 19-летний мальчик мог такой дом купить? А еще у меня Porshe Cayenne есть – правда, оформлен не на меня, у меня доверенность генеральная». Поэтому если речь идет о бизнесменах, банки предпочитают оценивать не их доходы, а доходность их бизнеса.

Проверки на местах

Как правило, банк начинает с того, что проверяет документы на офис (производственное помещение, склады). Если недвижимость у бизнесмена в собственности или на нее заключен долгосрочный договор аренды – это плюс для клиента. Если договор на 11 месяцев, но уже не первый раз продлевается – тоже хорошо.

Далее андеррайтеры смотрят, как долго работают сотрудники в компании, какова среди них доля высококвалифицированных специалистов, уровень которых подтвержден соответствующими дипломами, лицензиями и т.п. Например, сколько человек, имеющих лицензию на работу с ценными бумагами, трудятся в консалтинговой компании. И сколько обычно таких специалистов в компаниях аналогичного профиля? Если это медицинский центр, то есть ли в нем кандидаты и доктора наук и т.п. Для компаний, ориентированных на клиентский бизнес, проверяется, насколько удобно и хорошо с ними работать клиентам. Есть ли вывески и указатели на улице, легко ли дозвониться в офис, насколько вежливы и профессиональны его сотрудники. Для фирм, связанных с постоянными переговорами (рекламное агентство, дизайнерское бюро), оценивается наличие и оформление переговорной. Если речь идет о ресторане, то сотрудники банка обратят внимание на интерьер, цены в меню и заполняемость зала. В салоне красоты заглянут в книгу записей – насколько плотно расписано рабочее время мастеров. При посещении офиса потенциального заемщика сотрудники кредитного отдела всегда обратят внимание на оргтехнику, а вот общее состояние помещений (за исключением приемных и переговорных) для них неважно. «Если сотрудники сидят в подвале без окон и с протекшими потолками, то это говорит только о скупости владельцев. А вот если в офисе не работает ксерокс – это свидетельство неполадок во всем бизнес-процессе», – делится своими соображениями андеррайтер одного из банков.

Верхняя планка кредита ограничивается двумя факторами – платежеспособностью клиента и наличием ресурсов у банка. Мало того, что эти деньги надо выдать, необходимо еще и процентов 20–30 (в зависимости от категории риска) зарезервировать, как того требует ЦБ РФ. В практике «Независимого бюро ипотечного кредитования» клиент был прокредитован на сумму в $1,5 млн, в ближайшем будущем намечается выдавать $1,8 млн. Что касается практики банков, пока самую высокую цифру озвучивает банк «Союз» – $5 млн. Из банков, отменивших верхнюю планку при выдаче кредитов, можно назвать ММБ.
Категория: Ипотека | Добавил: Загир (08.11.2011) | Автор: Недвижимость Дагестана E W
Просмотров: 318
VIP - объявления


Строительные компании
Агентства недвижимости














 Недвижимость  в  Дагестане  — независимый информационный портал о городской и загородной  недвижимости 
Актуальные базы данных по объектам городской и загородной недвижимости — квартиры, дома здания, помещения, коттеджным поселкам, коттеджам, земельным участкам — на продажу или в аренду, удобный поиск недвижимости, полезная информация о новостройках и ипотеке, статьи, аналитика и ежедневные новости.

Наше сотрудничество показало, что alfadom.ucoz.ru стал функциональным и эффективным связующим звеном между продавцом и покупателем недвижимости в Махачкале, Дербенте, Каспийске, Хасавюрте, Избербаше, Кизляре, Кизилюрте, Буйнакске, Дагогнях.
. Лучшим доказательством этому служат звонки заинтересованных клиентов.

Новости Дагестана, рынка недвижимости Махачкалы и не только

[24.04.2017]Один школьник погиб и еще восемь ранены в результате взрыва гранаты в селе Агвал...
[23.04.2017]Дом, построенный по программе «Ветхое жильё», не подключают к коммуникациям
[19.04.2017]Дербентским застройщикам задерживают госфинансирование по программе переселения
[19.04.2017]Виновником ДТП в Махачкале с летальным исходом оказался советник Хизри Шихсаидов...
[19.04.2017]Жители Махачкалы отказываются переселяться в район бывшего ипподрома
[19.04.2017]Жительница Дагестана заподозрена в убийстве и разчлинении трупа отца
[19.04.2017]В Махачкале запускается проект платных парковок
[18.04.2017]В Махачкале строят апарт-отель с собственным пляжем
[17.04.2017]«Пусть Умаханов вернет деньги, чтобы благотворительный фонд смог выполнять свои ...
[13.04.2017]Жителям пригородов Махачкалы не рекомендуется употреблять питьевую воду
[12.04.2017]Дома переселенцам из Новолакского района Дагестана строили по завышенной цене
[11.04.2017]Мэрия Махачкалы собирается снести дом с несуществующим адресом
[07.04.2017]Все секреты Махачкалы
[07.04.2017]Глава Левашинского района Дагестана заключён под стражу
[03.04.2017]Рынок по улице Ирчи-Казака подожгли - прокуратура Республики Дагестан
[01.04.2017]«Девочка погибла от укусов собак» – следствие
[31.03.2017]Кроссовесть нации
[31.03.2017]Жилой комплекс "Дом на набережной"
[31.03.2017]В Дагестане неизвестные подожгли детский садик и ранили его охранника
[31.03.2017]Пожар на рынке Ирчи Казака, Махачкала

Статьи о недвижимости Дагестана



Квартиры в Махачкале Сдам квартиру в Махачкале  Недвижимость в Махачкале  Продажа домов в Махачкале  Куплю квартиру в Махачкале  Продажа квартир в Махачкале Продажа каркасов в Махачкале Продажа комнат в Махачкале Продажа зданий в Махачкале Продажа помещений в Махачкале Покупка домов в Махачкале Покупка квартир в Махачкале Покупка каркасов в Махачкале Покупка комнат в Махачкале Покупка зданий в Махачкале Покупка помещений в Махачкале Сдаю дом в Махачкале Сдаю квартиру в Махачкале Сдам комната в Махачкале Сдаю здание в Махачкале Сдаю помещений в Махачкале Сниму квартир в Махачкале Сниму дом в Махачкале Сниму комнату в Махачкале Сниму здание в Махачкале Сниму помещений в Махачкале Дома в Махачкале Квартиры в Махачкале Недвижимость Махачкалы Комнаты в Махачкале Коммерческая недвижимость в Махачкале Снять квартиру в Махачкале Куплю дом в Махачкале Куплю квартиру в Махачкале Куплю комнату в Махачкале

Наверх

16 +

Карта сайта

Реклама на сайте

Телефон: +7 (928) 808-40-80


E-mail: reklama@dagmetr.ru