Рынок ипотечного кредитования: пирог уже поделен? - Недвижимость Дагестана
Четверг, 23.03.2017, 05:19
Приветствую Вас, Гость

Личный кабинет
Гость, мы рады вас видеть. Пожалуйста зарегистрируйтесь или авторизуйтесь!
Логин:
Пароль:

НЕДВИЖИМОСТЬ ДАГЕСТАНА

ПРОДАМ

Дом :: Квартиру :: Каркас :: Участок Комнат :: Зданий :: Помещение

КУПЛЮ

Дом :: Квартиру :: Каркас :: Участок

Комнату :: Здание :: Помещение


СДАМ

Дом :: Квартиру :: Комнату ::

Здание :: Помещение


СНИМУ

Дом :: Квартиру :: Комнату ::

Здание :: Помещение


Квартиры посуточно в Махачкале


Квартиры в Махачкале


1 комнатных квартир
2 комнатных квартир
3 комнатных квартир
5 комнатных квартир


Аренда квартир в Махачкале

1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
3 комнатные квартиры
4 комнатные квартиры
5 комнатные квартиры

Квартиры посуточно в Махачкале


Дома в Махачкале


Продажа


Аренда



Коммерческая недвижимость в Махачкале


Аренда салонов красоты

Что Вас интересует?

Всего ответов: 95
 










«Недвижимость Дагестана» dagmetr.ru - бесплатный информационно - аналитический портал о недвижимости в Дагестане и Махачкале. У нас вы можете купить, продать, сдать, снять или обменять дом, квартиру, комнату, помещение, земельный участок. Представлены все города Дагестана – Махачкала, Дербент, Каспийск, Хасавюрт, Избербаш, Кизляр, Кизилюрт, Буйнакск, Дагогни. Регулярно появляются аналитические статьи о недвижимости в Дагестане. Для агентств недвижимости и строительных компаний особые условия сотрудничества.
Наши сотрудники занимаются мониторингом объявлений недвижимости на Авито. Квадратный метр, Недвижимость Дагестана и т.д.
 

Главная » Статьи » » Ипотека

Рынок ипотечного кредитования: пирог уже поделен?
На ипотеку возлагают большие надежды, ее называют важнейшим инструментом решения жилищной проблемы в стране. В банках созданы отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов — комиссии, а при федеральном правительстве — агентство. Между тем в прошлом году в 12-миллионной Москве выдано только 4,4 тыс. ипотечных кредитов, а всего в стране по ипотеке совершается не более 4% сделок. Если государство не поддержит гарантиями большее количество займов, то у коммерческих банков не появится стимул уменьшать ставку и дополнительные платежи заемщика. Вывод неожиданный: ведь известно, что банки жестко конкурируют за имеющийся ипотечный «пирог». Но после бума 2005 года приток новых игроков на ипотечный рынок начал иссякать.

Вызывает сомнения и «пристегивание» проблем ипотеки к программе «Жилище» и социальной сфере вообще. По разным оценкам, сравнивающим доходы граждан и условия ипотечного кредитования, воспользоваться кредитами в состоянии от 6 до 8% россиян. В подавляющем большинстве это люди, которые уже сейчас имеют гораздо больше 18 кв. м на человека. Это не мешает чиновникам заявлять, что ипотека становится основным способом обеспечения граждан жильем. Правда, доказать подобные утверждения с помощью конкретных данных сложно. Данные есть, но к ним много вопросов.

Сложим и разделим

Одна из целей программы «Жилище» — увеличение к 2010 году с 9 до 30% доли семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств. Исходя из того что в России насчитывается 46–48 млн семей, 30% — 14 млн семей. Но, согласно тому же документу, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готово обеспечить в 2006–2010 годах государственной гарантией (иначе большинство коммерческих банков рисковать не станут) только 1,4 млн займов. То есть остальные 12,6 млн семей получат лишь гипотетический шанс воспользоваться ипотекой. Естественно, нехватки ипотечных кредитов не было, нет и не будет: кредит — продукт слишком дорогой для того, чтобы стать дефицитным.

Шансы растут, а бриллиантов все нет

Может быть, что-то изменится? На международной конференции «Доступное жилье России: с чего начать?» заместитель генерального директора АИЖК Дмитрий Глазунов сообщил, что средний размер ипотечного кредита в стране составляет 430 тыс. руб. И тут же пообещал, что ежегодное количество выдаваемых ипотечных кредитов к 2010 году увеличится до 1 млн, а объемы кредитования населения — до 415 млрд руб. в год. Это означает, что в 2010 году средний размер ипотечного кредита составит 415 тыс. руб., то есть даже уменьшится по сравнению с нынешними 430 тыс. руб.

В Москве средний размер кредита на конец 2005 года составлял $50 тыс., в Подмосковье — $25 тыс. По некоторым данным, к лету 2006 года цифра по Москве увеличилась до $60–65 тыс., по области — до $30 тыс. До одной трети стоимости квартиры занимает первоначальный взнос (собственные средства заемщика). Те самые $60–65 тыс. — это остальные две трети самой дешевой вторичной однокомнатной квартиры в Москве. Для области $30–35 тыс. выглядят внушительнее, но если учесть, что среди лидеров ипотечного кредитования преобладают города ближнего Подмосковья (Подольск, Одинцово и др.), то имеем те же две трети вторичной «однушки». Эти подсчеты согласуются с данными банков о том, что большая часть кредитов берется для покупки жилья на вторичном рынке. Все еще высказываемые предположения, что ипотека, внесшая свои весомые пять копеек в рост цен, все же поможет и развитию рынка новостроек, звучат особенно комично. Понятно и то, что при резком росте минимально необходимого кредита число людей, обращающихся за кредитом, столь же резко сокращается. Неясно другое: когда же, по мнению руководства АИЖК, тенденция сменится на противоположную, то есть количество кредитов будет расти, а их средняя сумма уменьшаться? Иначе говоря, когда жилье начнет дешеветь (абсолютно или относительно доходов)? Фраза о миллионном количестве кредитов и их объеме поражает воображение, но ни к чему в сущности чиновника не обязывает, а вот сказать, что к такому-то году жилье начнет дешеветь — совсем другое дело. Пока увеличение среднего кредита не успевает за повышением стоимости жилья (30–35% по Москве с начала года), а рост доходов населения не успевает ни за тем, ни за другим. Собственно, этого достаточно, чтобы поставить на ипотеке как общественно значимом явлении жирный крест.

Берите сегодня — завтра будет дешевле

Еще одна приятная тема разговоров — снижение минимальной ставки ипотечного кредитования. Проще говоря, АИЖК расписало банкам график этого снижения едва ли не по 1% в год, чтобы к 2010 году довести ставку до 8%. Разумеется, процент по кредиту никак не может быть ниже уровня инфляции в стране. Такая ставка обеспечит только простой возврат выданных денег, а банку необходима прибыль. В большинстве европейских стран маржа 1–1,5% вполне приемлема, но у нас меньше, чем от формальных 2–3%, «танцевать» не начинают.

Таким образом, считается, что в 2010 году инфляция в России должна опуститься до уровня 5%. Если вы решили, что это шутка, то зря. Правительство ожидает 4–5,5% уже в 2008 году. А в предвыборном, то есть богатом на социальные раздачи 2007 году инфляция должна составить 7%. Такие обещания даются в условиях, когда планы снижения инфляции ежегодно срываются и она упорно не желает падать ниже 10%. По словам председателя Национального совета по оценочной деятельности Ивана Грачева, уменьшение ставок по ипотеке, осуществленное государственной структурой за счет государственных денег, конечно, на доступности жилья пока никак не скажется. «Я думаю, что это в значительной степени искусственная мера, пока нет четких прогнозов инфляции на этот и на следующий год. Наверное, она кому-то полезна, но в ней есть и минусы, потому что она подрывает рыночную составляющую».

Ситуация выглядит удивительно. Одно из важнейших правил требует от рекламиста, чтобы в информации о каком-либо товаре ни в коем случае не упоминалось скорое появление еще более совершенного товара этой группы либо лучшие условия его приобретения. Иначе человек просто отложит покупку. Правительство, требуя от банков снижения ставок сегодня, одновременно говорит гражданам: «Не спешите, завтра будет дешевле!» Впрочем, эти действия, вероятно, не лишены смысла: нагрузка на рынок недвижимости хоть немного, но уменьшается.

Что банкам удалось относительно легко, так это снизить первоначальный взнос с 35–50 до 15–30%. Данный платеж выполняет две основные задачи: подтверждает серьезность и состоятельность заемщика и обеспечивает его выселение в более дешевое жилье, если он вдруг окажется несостоятельным. При общем росте цен на рынке недвижимости ценовая разница между дешевым и дорогим жильем постоянно увеличивается. Если человек готов сразу выложить $100–150 тыс. в качестве 20–25%-ного первоначального платежа, то это вполне солидно. Должник не выполнил свои обязательства? На эти деньги ему подберут квартиру попроще.

Но это так, заметки на полях. Хуже другое. Пока нет гарантий, что действительная ставка кредитования будет снижаться вместе с официальной минимальной, которая высчитывается без учета дополнительных платежей.

Нитка за ниткой — клиент без рубахи

Выше мы сказали, что в наших условиях меньше, чем за 2–3% маржи, банки работать не начинают. Какую прибыль они получают в итоге и сколько дополнительных расходов несет заемщик, подсчитать заранее трудно. Считается, что, если вы накопили $50 тыс., не надо соглашаться на первоначальный взнос в размере более $45 тыс., иначе возможен конфуз с дополнительными платежами.

Платежей этих — легион. За рассмотрение заявления банки просят от $30 до $165 (те, что предпочитают рубли, берут от 1 тыс. до 2,6 тыс. руб.). Что такое рассмотрение, не всегда понятно, поскольку наряду с этим взимается плата и за проверку документов (от 1 тыс. руб. до $100).

Оформление ипотечного кредита иногда идет отдельной строкой, а иногда включает рассмотрение заявки и проверку документов. На общей сумме это никак не отражается, и чаще она выражается в процентах от суммы кредита: от 0,5 до 1,5%.

Деньги берутся также за аренду банковской ячейки, нотариальное оформление и регистрацию договора, оценку залога (покупаемой квартиры). Приходится платить за загадочную конвертацию кредита и собственного первоначального взноса и даже за снятие наличных в том же банке для внесения платежа. Но безусловное достижение — это «плата за плату» — комиссия за обслуживание кредита. Она может составлять 2% суммы кредита ежегодно, а может — «всего» 0,1% ежемесячно.

Кажется, банки делают все, чтобы клиент проникся мыслью: сидят в учреждении серьезные и занятые люди, а тут прихожу я со своей пустяковой просьбой. Одни клиенты воспринимают все эти уловки с улыбкой: таковы правила игры. Других подобное отношение сильно огорчает. Пожалуй, большинство людей предпочтет купить батон хлеба за 15 руб., чем за 10 руб. «плюс 10% за прием денег продавцом, 10% — за отсчитывание сдачи и 10% — за выдачу товара». А ведь могли сэкономить...

В Госдуме все еще лежит проект закона о потребительском кредитовании. Он предлагает ввести стандартную и прозрачную процедуру получения потребительского кредита, общие условия договоров кредитования. Документ обязывает банки предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту. Без такого закона в принципе можно хоть сегодня установить ставку кредитования в 8%: фантазия банкиров легко вернет бизнесу рентабельность. Вот только покупатели еще меньше будут представлять реальную стоимость товара.

Соцзащита по-пиночетовски

Несложно согласиться с банками в их опасениях по поводу планируемого ограничения страхования ипотечных сделок. В данный момент существует три обязательных вида страхования: жизни и трудоспособности (0,5–2% суммы кредита), объекта залога (квартиры, дома) на случай серьезного повреждения (до 0,5% кредита) и титула (права собственности покупателя на квартиру) от притязаний третьих лиц (еще около 0,5%). Последний вид страхования самый характерный для России, поскольку в 1990-е годы проводилось множество сделок с нарушением прав несовершеннолетних, лиц, отбывающих наказание, пенсионеров и других слабо защищенных категорий граждан. Соответственно, чем чаще квартира переходила из рук в руки, чем сложнее ее история, тем выше тариф этого вида страхования. Недавно приняты поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах». Они предусматривают отмену обязательного страхования жизни и трудоспособности. Депутаты, не мудрствуя лукаво, утверждают, что это уменьшит общую сумму выплат заемщика, значит, сделает ипотеку более привлекательной. При этом они ссылаются на опыт Европы и США, где от заемщика такого страхования не требуют. Все верно. Тонкость в том, что в большинстве стран Запада жизнь и здоровье страхуются с детства. Во многих странах без такой страховки шагу не ступить.

Напомним, покупаемая по ипотеке квартира сразу становится собственностью заемщика. Сегодня, если он станет инвалидом первой группы, его освободят от выплат, а если умрет — квартира перейдет к наследникам. Кредитору же недополученные суммы вернет страховая компания. Если страхование жизни и трудоспособности отменить, то банкам придется выселять инвалида либо родственников умершего заемщика, а это хлопотно и вредно для имиджа. Что теряют заемщик и его семья, говорить излишне. Отмена страхования для банков абсолютно неприемлема, и они ее легко обойдут. Банки не обязаны сообщать претенденту на заем причину отказа в кредитовании. Зато они имеют право давать ему рекомендации и задавать вопросы. Например, спросить, не застраховал ли он еще свою жизнь и здоровье и не желает ли показать соответствующие документы. Возможно, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, смогли бы значительно увеличить свою клиентуру за счет большой группы граждан, которые имеют достаточные доходы, но не уверены в их стабильности. В этом отношении интересен опыт стран, в которых экономический подъем начинался в условиях господства военных диктатур — Южной Кореи, Испании, Чили. В 1970-е годы профсоюзы в этих странах были попросту запрещены, любой работник или специалист мог быть уволен в течение пяти минут. Но уже начался бум потребительского, в том числе ипотечного, кредитования. Одновременно получило развитие страхование на случай потери работы.

Возникло интереснейшее явление: адвокаты страховых компаний и банков-кредиторов совместно защищали своих клиентов лучше, чем профсоюзы во многих других странах. Более того, эта защита стала дополнительным стимулом для работников взять кредит. Взбалмошные работодатели, запросто увольнявшие добросовестных сотрудников или запрещавшие им страхование на случай потери работы, то есть мешавшие получению долгосрочного кредита, оказались в «черных» списках, у них самих возникли трудности в отношениях с банками. Никакой политики и ничего личного. Только бизнес. Да, страхование «рабочего места» или собственного дела (для мелких предпринимателей) у нас никак не преодолеет зародышевую стадию, но его развитие стало бы великолепным проявлением истинной социальной ответственности бизнеса. К собственной выгоде.

Что касается социальной ответственности государства… Безусловно, беспроцентной раздачи кредитов ждать не стоит. Да и нынешних объемов жилищного строительства при такой щедрости просто не хватит. Но есть московский опыт социальной ипотеки. Столичное правительство за счет городского бюджета субсидирует выплаты процентов по кредиту тем очередникам, которые желают получить квартиру пораньше и соглашаются таким способом оплатить часть ее стоимости. Кредит выдается на срок до 30 лет, а цена 1 кв. м устанавливается по себестоимости. Беда в том, что между несколькими тысячами «социальных ипотечников» Москвы и другими льготниками (военные, молодые семьи, переселенцы с Севера и т. п.) и теми 6–8%, которые способны осилить ипотеку собственными силами, находятся остальные 90% граждан России. Банки, занимающиеся ипотекой, заслуживают уважения хотя бы потому, что работают в этой сфере. Занимается ли развитием ипотеки кто-то еще и идут ли эти занятия на пользу ипотеке, пока не понятно.
Категория: Ипотека | Добавил: Загир (07.11.2011) | Автор: Недвижимость Дагестана E W
Просмотров: 1764
VIP - объявления














 Недвижимость  в  Дагестане  — независимый информационный портал о городской и загородной  недвижимости 
Актуальные базы данных по объектам городской и загородной недвижимости — квартиры, дома здания, помещения, коттеджным поселкам, коттеджам, земельным участкам — на продажу или в аренду, удобный поиск недвижимости, полезная информация о новостройках и ипотеке, статьи, аналитика и ежедневные новости.

Наше сотрудничество показало, что alfadom.ucoz.ru стал функциональным и эффективным связующим звеном между продавцом и покупателем недвижимости в Махачкале, Дербенте, Каспийске, Хасавюрте, Избербаше, Кизляре, Кизилюрте, Буйнакске, Дагогнях.
. Лучшим доказательством этому служат звонки заинтересованных клиентов.

Строительные компании

Агентства недвижимости



Новости Дагестана, рынка недвижимости Махачкалы и не только

[22.03.2017]Архитектурно-криминальное чтиво
[22.03.2017]Следователи обыскивают домовладения руководства Минобразования Дагестана
[22.03.2017]Дачно-кулачный пикник
[22.03.2017]Абдусамад Гамидов извинился перед жителями Дербента за доставленные неудобства п...
[20.03.2017]Эксперты усомнились в статистике о росте доходов в Дагестане и Ингушетии
[20.03.2017]Дагестанский чиновник подозревается в получении миллиона в качестве взятки
[18.03.2017]Муфтият Дагестана вышел из Координационного центра мусульман Северного Кавказа
[16.03.2017]Арбитражный суд Дагестана защитил махачкалинский сквер от застройки
[15.03.2017]Сбербанк и банкоматы
[15.03.2017]В Дагестане гендиректор строительной компании подозревается в хищении 9 млн рубл...
[12.03.2017]Двое детей погибли при пожаре в частном доме в Каспийске
[11.03.2017]Сотрудник дагестанского ЦПЭ подозревается в коррупции
[09.03.2017]В Дербенте застройщики отказываются строить дома по программе переселения по зан...
[09.03.2017]За взятку в размере 400 тысяч рублей в Махачкале задержан полицейский
[08.03.2017]В Дагестане начальник районного ОГИБДД обстрелял коллег, сломавших ему челюсть
[07.03.2017]Жилой комплекс Панорама
[07.03.2017]Непромахачкалинский диалог
[03.03.2017]Бой «Нурмагомедов – Фергюсон» может быть перенесен
[02.03.2017]В Дербенте рядом со школой найден автомобиль со взрывчаткой
[28.02.2017]Жители Дербента требуют от мэра города подкрепить обещания гарантиями

Статьи о недвижимости Дагестана



Квартиры в Махачкале Сдам квартиру в Махачкале  Недвижимость в Махачкале  Продажа домов в Махачкале  Куплю квартиру в Махачкале  Продажа квартир в Махачкале Продажа каркасов в Махачкале Продажа комнат в Махачкале Продажа зданий в Махачкале Продажа помещений в Махачкале Покупка домов в Махачкале Покупка квартир в Махачкале Покупка каркасов в Махачкале Покупка комнат в Махачкале Покупка зданий в Махачкале Покупка помещений в Махачкале Сдаю дом в Махачкале Сдаю квартиру в Махачкале Сдам комната в Махачкале Сдаю здание в Махачкале Сдаю помещений в Махачкале Сниму квартир в Махачкале Сниму дом в Махачкале Сниму комнату в Махачкале Сниму здание в Махачкале Сниму помещений в Махачкале Дома в Махачкале Квартиры в Махачкале Недвижимость Махачкалы Комнаты в Махачкале Коммерческая недвижимость в Махачкале Снять квартиру в Махачкале Куплю дом в Махачкале Куплю квартиру в Махачкале Куплю комнату в Махачкале

Наверх

16 +

Карта сайта

Реклама на сайте

Телефон: +7 (928) 808-40-80


E-mail: reklama@dagmetr.ru